2021年1月28日的北京，寒风呼啸，阵风最高达到了7级。但在什刹海旁边金奖胡同一个古色古香的四合院里，却暖意融融，来自数据中心行业投融资领域的将近30位一线专家和行业顾问，聚在一起，参加由数据中心行业专业市场研究咨询机构DCMap和数据中心行业深度知识分享与产业赋能平台“DCMI数据中心国际商学院”主办、国际领先的会计师事务所及专业服务机构普华永道和RMR协办的2021年度线下“私享会”第一期闭门论坛。

　　“胡里京调儿”

　　这也是DCMI继2020年11月19日在上海主办、普华永道协办的数据中心行业第一个以投融资为主题的产业交流大会后，2021年度数据中心行业投融资领域的第一场论坛，参会嘉宾就“在多变的市场与产业政策下，如何抓住数据中心产业的投资机会”为主题，开怀畅聊，一起回顾2020，展望未来。

　　论坛首先由四位嘉宾做了独立演讲，光环新网企业发展与投资部总经理李伟，DCMap创始人刘贵武、普华永道交易与战略合伙人鲁冰、国寿投资不动产事业部数据中心业务负责人屈相如分别就相关主题进行了深度的干货分享。

　　作为数据中心行业REITs项目申报进展最快的机构，来自光环新网企业发展与投资部总经理李伟先生分享了光环新网REITs项目-中金云网参与申报的背景、进程，当前面临的不确定性（如税收政策）等内容。这次论坛也是李总第一次在相对公开的场合分享光环新网关于REITs的进展和经验，因此成为现场嘉宾关注的热点。李总同时介绍了REITs诞生的背景、对数据中心行业和企业的价值、中国与海外其他区域的REITs的差异，以及REITs运营的细节等含金量极高的内容。

　　DCMap&RMR的创始人刘贵武先生分享了《2020年度北京及周边数据中心市场研究报告》的精华内容，包括市场的规模、出租率、上架率、定制化比例等一手调研的翔实数据，并对北京及周边地区2020年度及未来两年的供需情况变化进行了分析。此前，刘总在2020年9月的上海大会上也曾分享了《2020上海及周边地区数据中心市场研究报告》的精华内容。

　　普华永道交易与战略合伙人鲁冰先生首先分享了普华永道与DCMap合作的《2020数据中心行业投融资白皮书》的部分内容，除了介绍白皮书中DCMap在供应端的建模和一手调研数据，鲁总在本次论坛上重点分享了他的核心干货-需求端建模的逻辑和分析结果。此外，鲁总就互联网云厂商的数据中心建设策略变化和布局背后的逻辑进行了分析，并就此变化对市场未来发展趋势和投资策略的影响发表了独特的见解。

　　普华永道，交易战略与运营合伙人，鲁冰

　　独立演讲的第四个环节，来自国寿投资不动产事业部数据中心业务负责人屈相如先生为大家带来了其就当前阶段数据中心行业投资形势和特点的观察，以及对2021年及未来数据中心行业发展趋势、投资机会及风险的展望，并重点就险资的优势和特点-长期大体量资金、重视期间现金流等与数据中心资产的结合做了精彩的论述。

　　国寿投资，不动产事业部数据中心业务负责人，屈相如

　　在四位独立演讲嘉宾分享后的茶歇环节，论坛举行了DCMI数据中心国际商学院荣誉顾问（二期）聘请仪式，来自光环新网企业发展与投资部总经理李伟先生、光大控股新基建与高科技投资总监范文含女士、国寿投资不动产事业部数据中心业务负责人屈相如先生、中航信托股份有限公司并购重组部副总经理李冬枫女士、富春科技通信板块总经理宋林所先生、行业资深顾问陈艳源女士和光环新网市场部总监刘峥先生等接受了聘书。

　　DCMI数据中心国际商学院顾问（二期）聘请仪式

　　论坛的最后两个小时，主办方设计了精彩的话题供现场在坐的各位嘉宾进行深度互动，讨论话题包括：

• 回顾2020:疫情及新基建政策对北京及周边IDC市场投资和运营的影响
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• 展望2021:北京及周边IDC市场新政策对市场的影响，未来投资的机会和风险
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• 关于REITs：中国IDC市场发行REITs的机遇与挑战

　　现场嘉宾讨论环节

　　在论坛的最后，在场嘉宾一起启动了《2021中国数据中心投融资市场研究报告》的编写工作，DCMI数据中心国际商学院作为据中心行业深度知识分享与产业赋能的平台，将与商学院各位顾问一起，联袂为大家呈现2021年度中国数据中心产业投融资领域的最新发展变化与真知灼见。

　　除了光环新网外，来自万国数据、世纪互联、数据港、英国Colt DCS、云海互联等IDC运营商的嘉宾，以及中航信托、光大控股、五矿、汉能投资集团、信伊、富春科技、天宸极投资等投资方嘉宾，设备厂商维谛技术的嘉宾等就各自在数据中心的投融资、业务运营、未来策略等话题方面做了深入坦率的交流和分享。

　　DCMap就独立演讲的四位嘉宾可以公开的观点做了简要总结，经嘉宾们同意后在此发布，以飨读者。

　　由于篇幅所限，本期首先给大家分享的是光环新网企业发展与投资部总经理李伟关于“中国数据中心行业REITs发展的机遇与挑战”的核心观点。

　　中国数据中心行业REITs发展的机遇与挑战

　　光环新网企业发展与投资部总经理李伟

　　我们REITS还没做完，只是申报了， 因为合规性要求，只能把我们对REITs的理解和公告的内容简单介绍一下。

　　REITS本身不是靠主体信用，而是靠资产平台去做，跟传统债务性融资不太一样。它的特点还是把有比较好的现金流甚至未来有不动产增值的资产拿出来，分成小份额，让所有投资者可以参与投资，理论上REITs收益来自于稳定的现金流和不动产部分的升值。

　　REITS有一个要求，本质上还是股权投资，和一般股权投资不一样，要求标的公司可分配的现金或者可分配收益90%拿出来做派息，这是一个强制要求。

　　从全球来看，大量的REITS资产主要集中在美国，从亚洲来看，这么几个地方有相关产品，日本、新加坡和香港，香港其实量不大，整个在亚洲市场里面，截至目前，数据中心REITS纯正的只有一家，就是吉宝。

　　REITS做派息分红的话，在美国，企业先派息，剩下部分做所得税。我们的REITS和国外的REITS本质有比较大的区别，国内的目前的基金法的要求变成公募基金+ABS的模式，跟海外的方式不太一样，最大区别在于，按照证监会的特点，产品权益的负责人，还是放到公募基金上去，这是公募基金法的要求，海外信托基金一般来讲是由原职权人发起的，自己管理自己的基金产品。很多海外都是契约型和公司型，国内有一个公募基金，多了一层主架构管理。另外在中国目前针对REITs税收优惠政策还有比较大的不确定性，也是比较大的影响。

　　从运营来讲，可以支持外部运营，公募基金可以把项目运营包给第三方，通过人和资产分离，牌照和资产分开，运营和资产分开的方法，聘请外部机构管理这个项目。

　　按照新的做法，最早的要求是15%的个人投资者，新的方式做到26%，剩下是机构投资者，对于原始权益人的要求是20%的份额至少拿五年，五年内20%是不能做交易和出售的，拿的多更好，这是每家可以有不同的选择，至少要拿20%拿五年，跟国外不太一样，目前最终的决策权还是通过发起人大会，重大决策的情况下，通过股东大会的模式决策一些产品的管理和交易的方式。

　　我们公司自己申报的REITs项目是北京一个比较大的项目公司-中金云网，做这次项目的申报底层自查，2019年收入8亿左右，净利润超过3个亿，项目在北京亦庄，资产质量比较好，当时建设最早一期是2006年，二期是2014年完工，当前上架率到90%左右。

　　REITS对于未来国内数据中心行业的相关影响：首先，REITs是比较好的融资手段，对上市公司来讲，数据中心是重资产，对于持续性资金需求很大，上市公司要不然借债要不然发股，借债有资金成本，REITS的出现，使得未来除了传统两个方式之外，有新的办法做融资，能盘活一些存量资产。其次，IDC REITs 出来后，可能会是目前IDC资产有一个定价指引的锚； 如果资本市场认可IDC REITs 后，那么就会更加关注IDC 资产的完整性，是否自持物业，土地等，如果是租用物业，会关心物业租约的剩余租期问题，这些都会影响到现金流预测的持续周期问题。

　　DCMap公众号将陆续发布其他3篇主题内容，分别是：DCMap&RMR创始人刘贵武-《2020年度北京及周边数据中心市场研究报告》精华分享；普华永道交易与战略合伙人鲁冰-《2020中国数据中心行业投融资白皮书》精华分享；国寿投资，不动产事业部数据中心业务负责人屈相如-从险资角度看2021及未来数据中心市场的机遇与挑战，以及自由讨论环节多位现场嘉宾的精彩观点荟萃。